El pasado 5 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 4/2013 de 4 de junio de 2013 que reforma el mercado de alquiler de viviendas y que, fundamentalmente, afecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, a la Ley Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero y al Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Antes de entrar al análisis de la reforma, es importante señalar que, conforme a lo dispuesto en su disposición transitoria primera, la esta ley afectará a los contratos de arrendamiento que se suscriban a partir de su entrada en vigor, es decir, esta regulación no afecta a los contratos de arrendamiento que se han suscrito con anterioridad al 5 de junio de 2013. Ahora bien, la propia ley prevé la posibilidad de que voluntariamente, si las partes así lo acuerdan, puedan adaptar los contratos anteriores a la entrada en vigor a la nueva ley.
Los cambios más significativos que se introducen con la reforma son los siguientes:
1. La duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda pasa de cinco años a tres años, es decir, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos de un año hasta un máximo de tres. Por tanto, la anterior prórroga forzosa pasa de cinco a tres años.
Se prevé la resolución anticipada del contrato por parte del arrendatario, siempre que se den dos circunstancias:
– Que hayan transcurrido seis meses
– Siempre que se preavise con una antelación mínima de treinta días
En este caso se puede pactar una indemnización a favor del arrendador equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato y la parte proporcional que corresponde para los periodos inferiores a un año.
Asimismo, no procederá la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento cuando el arrendador, una vez haya transcurrido el primer año de duración del contrato, comunique al arrendatario que tiene una necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para si o sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción o en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
2. Es necesario inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que sean oponibles frente a terceros, especialmente en los casos de enajenación de la vivienda.
3. Las partes pueden renunciar al derecho de adquisición preferente.
4. Se crea un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler que tiene como principal finalidad facilitar información sobre personas que tienen precedentes sobre incumplimientos de pago de la renta.
En definitiva, se han introducido importantes reformas que pretenden dinamizar y flexibilizar el mercado de alquiler y conseguir que sea una alternativa real al mercado de la propiedad.
Carlos Valenzuela Rodríguez
Abogado de DS Legal Group
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